Ich kaufe ein Haus und der Verkäufer möchte meines kaufen: Kann ich es ihm „schenken“ und so die Stempelsteuer vermeiden?

Ich möchte mein freistehendes Haus auf dem Land verkleinern und in der nahegelegenen Stadt etwas Kleineres finden, das mir im Alter passt.

Letzte Woche bin ich zufällig auf das perfekte Haus gestoßen. Verkäufer war eine junge Familie, die in einer Reihenhaussiedlung abseits der Hauptstraße wohnte und etwas Größeres brauchte.

Der Immobilienmakler schlug vor, ihnen mein Einfamilienhaus zu zeigen, und wie es der Zufall wollte, wollten sie es haben.

Sie boten den geforderten Preis an, und ich revanchierte mich. Mein Haus ist 500.000 Pfund wert, also 50.000 Pfund weniger als das, das ich kaufe. Meines ist zwar größer, aber renovierungsbedürftig und verfügt nicht über die beste Verkehrsanbindung und Ausstattung.

Ich behalte außerdem eine kleine Wohnung in London, die mir gehört. Mein Anwalt sagt, ich müsse daher die Stempelsteuer für Zweitwohnungen in Höhe von 45.000 Pfund zahlen.

Soweit ich weiß, wird auf geschenkte Immobilien keine Grunderwerbsteuer erhoben. Ist es möglich, einen Tausch durchzuführen, bei dem ich dem Verkäufer die Differenz zahle, um die Grunderwerbsteuer zu senken?

Sie würden also beispielsweise mein Haus für 0 £ kaufen und keine Stempelsteuer zahlen, und ich würde ihre Immobilie für 50.000 £ kaufen und 2.500 £ statt des vollen Betrags zahlen?

Ed Magnus von This is Money antwortet: Das ist eine interessante Frage, die es wert ist, gestellt zu werden, wenn man bedenkt , wie teuer die Stempelsteuer ist .

Sie haben gehört, dass die Schenkung einer Immobilie anstelle eines Verkaufs den Käufer von der Stempelsteuer befreien kann – und das ist richtig.

Aber Ihre Situation ist mehr als nur ein eindeutiges Indiz. Könnte das also funktionieren?

Für eine fachkundige Beratung sprachen wir mit Arjun Kumar , dem Gründer des Online-Buchhaltungsdienstes Taxd Founder, Andy Noton , einem Partner der Buchhaltungsfirma Lubbock Fine, und Mark Barrett , Steuerspezialist bei Property Tax Advice Ltd.

Arjun Kumar antwortet: Auch wenn bei einer vollständigen Schenkung einer Immobilie möglicherweise keine Stempelsteuer anfällt, würde der Versuch, diese als zwei separate Schenkungen zu kennzeichnen, wahrscheinlich als verbundene Transaktionen betrachtet und unter die Anti-Umgehungsvorschriften der Steuer- und Zollbehörde Seiner Majestät fallen.

Mark Barrett fügt hinzu: Der Vorschlag, Eigentum in beide Richtungen zu verschenken, um die SDLT zu vermeiden, kann nicht funktionieren. Es gibt spezielle Regeln, die genau auf diesen Fall zugeschnitten sind.

Ed Magnus fügt hinzu: Die Lücke, die Sie zu erkennen glauben, trifft auf Sie leider nicht zu.

Sie sagen nicht, ob auf einer der beiden Immobilien eine Hypothek lastet, aber wenn ja, würde dies zu weiteren Komplikationen führen.

Für ein geschenktes Haus fällt die Stempelsteuer an, wenn die ausstehende Hypothek 40.000 Pfund oder mehr beträgt. Die Stempelsteuer wird dann auf den Wert der Hypothek und nicht auf den Immobilienwert fällig.

Und in einem solchen Fall müsste diese Hypothek entweder von der Person übernommen werden, die das Geschenk erhält, oder sie müsste abbezahlt werden.

Voraussetzung für die Übernahme ist die Zustimmung des Kreditgebers zur Übertragung. Er muss prüfen, ob der Beschenkte die Hypothek aufnehmen kann.

Ed Magnus antwortet: Der andere komplizierte Teil für Sie ist, ob Sie für den Stempelsteuerzuschlag für Zweitwohnungen haftbar sind.

Im Oktober erhöhte Schatzkanzlerin Rachel Reeves den Stempelsteuerzuschlag auf den Kauf von Zweitwohnungen von 3 Prozent auf 5 Prozent zusätzlich zu den bestehenden Sätzen.

Dies bedeutet, dass jemand, der ein zweites Eigenheim kaufen möchte, dafür noch mehr Steuern im Voraus berappen muss.

Unter normalen Umständen muss jemand, der von einer Wohnung in eine andere umzieht, keinen Stempelsteuerzuschlag zahlen, selbst wenn er über eine zweite Immobilie wie etwa ein Ferienhaus oder eine Mietimmobilie verfügt.

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Das potenzielle Problem für Sie besteht darin, dass Sie Ihre allererste Wohnung behalten haben, von der wir annehmen, dass sie zu diesem Zeitpunkt als Ihr Hauptwohnsitz gekauft wurde.

Andy Noton antwortet: Die entscheidende Frage in diesem Fall ist, ob das vom Leser verkaufte Haus sein „Hauptwohnsitz“ ist oder nicht.

Letztlich fällt der zusätzliche Stempelsteuerzuschlag nicht an, wenn jemand als Ersatz für seinen Hauptwohnsitz ein neues Eigenheim kauft, unabhängig davon, ob er ein Zweitwohnsitz besitzt.

Diese Unterscheidung ist von entscheidender Bedeutung, da sie die Steuerlast von 45.000 £ auf 17.500 £ reduzieren würde.

Die Schwierigkeit besteht darin, dass es keine strenge gesetzliche Definition dessen gibt, was als „Hauptwohnsitz“ gilt, aber HMRC bietet Orientierungshilfe.

Der Hauptfaktor ist normalerweise, wo die Person die meiste Zeit verbringt, aber auch andere Faktoren, wie etwa wo sie bei einem Hausarzt registriert ist, sind für HMRC bei der Entscheidungsfindung relevant.

Daher muss der Leser mit Hilfe seines Anwalts feststellen, welche seiner Immobilien als Hauptwohnsitz gilt.

Dies muss in der Stempelsteuererklärung angegeben werden und bestimmt letztendlich die Höhe der zu zahlenden Stempelsteuer.

Wenn HMRC jedoch Grund zu der Annahme hat, dass der Leser seinen Zweitwohnsitz anstelle seines Hauptwohnsitzes verlegt hat, kann es eine Untersuchung einleiten und dem Leser können Strafen und der Stempelsteuerzuschlag auferlegt werden.

Deshalb ist es so wichtig, dass der Leser von einem kompetenten Immobilienanwalt beraten wird.

Mark Barrett fügt hinzu: Ihr Anwalt hat möglicherweise nicht Recht, wenn er sagt, dass die Zweitwohnungssteuer gilt.

Da der Leser sein Haus verkauft, um ein Ersatzhaus zu kaufen, gilt der höhere Satz nicht, wenn er sein bestehendes Haus am selben Tag verkauft, an dem er das neue Haus kauft, was hier der Fall zu sein scheint.

Vorausgesetzt, sie haben das Haus, das sie jetzt verkaufen, als ihr Zuhause angegeben, gilt die Erleichterung.

Wenn die Nominierung nicht stattgefunden hat, Sie aber in der Immobilie, die Sie verkaufen, gewohnt haben und dies nachweisen können, ist dies dennoch in Ordnung.

Der Test ist die „Absicht der Beständigkeit“ und um diese zu beweisen, müssen Sie nachweisen, dass Sie in diesem Gebiet wählen, Ihre Steuererklärungen dorthin schicken und alle anderen Beweise dafür vorlegen, dass Sie dort leben und arbeiten.

Wie immer kommt es bei Steuern auf das kleinste Detail an, daher wird dem Leser empfohlen, professionellen Rat einzuholen.

Ich bin sicher, dass der Anwalt vom Steuerberater eine schriftliche Erklärung der steuerlichen Auswirkungen verlangt, da der Anwalt kein Steuerberater ist und nicht zur Erteilung von Steuerberatung versichert ist – obwohl er die Firma ist, die für die Einreichung der Stempelsteuer verantwortlich ist.